Immobilie geerbt: bewerten, verkaufen, behalten

Eine geerbte Immobilie ist oft mit Erinnerungen verbunden – und mit Entscheidungen, die gut überlegt sein wollen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss sich in einer ohnehin schwierigen Zeit um viele Dinge kümmern: Unterlagen sichten, das Grundbuch berichtigen, Versicherungen prüfen, die Erbschaftsteuer klären und gemeinsam mit den Miterben entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Wir stehen Ihnen dabei diskret und mit viel Erfahrung zur Seite. Grundlage jeder guten Entscheidung ist der realistische Wert der Immobilie. Auf dieser Basis zeigen wir Ihnen die Möglichkeiten – vom Behalten über die Vermietung bis zum Verkauf – und übernehmen auf Wunsch die gesamte Abwicklung.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Testament oder Erbschein beschaffen
Immobilie sichern: Heizung, Wasser, Versicherung, Post
Grundbuch berichtigen lassen
Unterlagen der Immobilie zusammentragen
Wert ermitteln lassen
Gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden

Das Grundbuch berichtigen

Mit dem Erbfall gehen Eigentum und Pflichten auf die Erben über, im Grundbuch steht aber zunächst noch der Verstorbene. Für die Berichtigung benötigt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben im Grundbuch gebührenfrei.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Selbst nutzen

Möchte einer der Erben selbst einziehen, muss er die anderen in der Regel auszahlen. Eine neutrale Bewertung schafft dafür die faire Grundlage.

Vermieten

Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, aber auch Pflichten als Vermieter. In einer Erbengemeinschaft müssen alle wichtigen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Verkaufen

Der Verkauf ist oft die klarste Lösung, vor allem wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand in der Nähe wohnt. Der Erlös wird nach den Erbquoten verteilt.

Ein Erbe übernimmt

Übernimmt ein Miterbe die Immobilie, wird der Wert auf die Erbteile angerechnet. Auch hier ist ein belastbarer Wert entscheidend.

Die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf der Immobilie müssen sie gemeinsam entscheiden. Gelingt keine Einigung, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung – mit meist deutlich schlechteren Ergebnissen für alle Beteiligten.

Wir verstehen uns in solchen Situationen als neutrale Fachleute: Wir bewerten die Immobilie objektiv, erläutern das Ergebnis allen Miterben verständlich und begleiten einen geordneten Verkauf, der den Interessen aller gerecht wird. Viele Erbengemeinschaften finden auf dieser Grundlage schneller zu einer gemeinsamen Lösung.

Erbschaftsteuer und Immobilienwert

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Ehe- und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkel in der Regel von 200.000 Euro. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein selbst genutztes Familienheim steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe es anschließend zehn Jahre lang selbst bewohnt.

Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, können Erben dies mit einem Gutachten nachweisen. Wir beraten Sie, ob sich ein solches Gutachten lohnt – die steuerliche Beratung selbst übernimmt Ihr Steuerberater. Mehr zur Verkehrswertermittlung

Spekulationsfrist beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Erben übernehmen beim Verkauf die Haltedauer des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Lag der Kauf kürzer zurück, kann Spekulationssteuer anfallen, sofern keine Ausnahme wegen Selbstnutzung greift. Auch diesen Punkt sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater klären.

Wie wir Erben unterstützen

Neutrale Bewertung der Immobilie für alle Miterben
Beschaffung der Unterlagen und Klärung offener Fragen zu Grundstück und Gebäude
Hilfe bei Leerstand: Sicherung, Pflege und Präsentation der Immobilie
Verkauf mit geprüften Käufern und Begleitung bis zum Notartermin
Abwicklung aus der Ferne, wenn Erben nicht in der Region wohnen

Häufige Fragen

Was ist eine geerbte Immobilie wert?

Das hängt von Lage, Zustand, Ausstattung und der Nachfrage vor Ort ab. Geerbte Häuser haben oft Modernisierungsbedarf, der realistisch eingepreist werden muss. Wir bewerten die Immobilie vor Ort und erläutern das Ergebnis allen Erben.

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Grundsätzlich müssen die Erben gemeinsam entscheiden. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Diese führt aber häufig zu einem niedrigeren Erlös – eine einvernehmliche Lösung ist fast immer besser.

Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf räumen?

Nicht zwingend. Für Besichtigungen wirkt eine weitgehend geräumte Immobilie meist besser, und zur Übergabe muss sie in dem Zustand sein, den der Kaufvertrag vorsieht. Wir besprechen mit Ihnen, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Ich wohne weit entfernt. Kann der Verkauf trotzdem gelingen?

Ja. Wir übernehmen Besichtigungen, Absprachen mit Behörden und die Vorbereitung des Notartermins. Viele Schritte lassen sich per Vollmacht regeln.

Immobilie geerbt – bewerten, verkaufen oder behalten?